Hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu?

Mô tả

1. Hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:
Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó chính là loại giao dịch dân sự, bởi vì tại Điều 116 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định rõ giao dịch dân sự chínhlà hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt cácquyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự bởi các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên chủ thể trong hợp đồng về việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt cácquyền, nghĩa vụ dân sự. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được phát sinh ngay sau khi các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Về nguyên tắckhi giao dịch dân sự vô hiệu thì không phải vô hiệu tại thời điểm bị tuyên bố vô hiệu mà giao dịch sẽbị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập giao dịch. Điều đó có nghĩa là nếu nhưcác bên chưa thực hiện giao dịch thì không được thực hiện nữa, cònnếu giao dịch đã được thực hiện tức là các bên đềuđã thực hiện cácquyền, nghĩa vụ thì sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu của giao dịch đó, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại có xảy ra nếu như bên có thiệt hại yêu cầu.
Tại Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về các hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự, căn cứ điều này thì các hậu quả pháp lý khihợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, bao gồm:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên các bên chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể từ thời điểm xác lập. Do vậy, việc chiếm hữu, sử dụng đất, các tài sản gắn liền với đất của bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được coi là chiếm hữu, sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không có căn cứ pháp luật, cho nên phát sinh nghĩa vụ hoàn trả do chiếm hữu, sử dụng tài sản không căn cứ pháp luật.
– Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì các bên chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Ví dụ: Toà án đã xét rằng “do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu toàn bộ, không làm phát sinh cácquyền và nghĩa vụ của các bên, việc ông A đăng ký quyền sử dụng đất là không đúng theo pháp luật, việc Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A trên cơ sở hợp đồng vô hiệu cũng sẽlà không đúng nên chấp nhận yêu cầu của bà B tuyên huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông A, khôi phục lại quyền sử dụng đất cho bà B theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp ngày 26/9/2013”
– Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, bên ngay tình thu được hoa lợi, lợi tức thì không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đã thu được.
– Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nếu như bên có thiệt hại chứng minh được có phần thiệt hại xảy ra thì bên bị thiệt hại có quyền yêu cầu tòa án buộc bên đối phương phải bồi thường thiệt hại có phát sinh. Cụ thể, tại Nghị quyết 02/2014/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 có quy định khi tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần phảixác định thiệt hại baogồm là khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của phầndiện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã bỏ ra để đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị củacông trình, tài sản, cây lâu năm… trên đất. Trong trường hợp làHợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có cácthoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm Hợp đồng và bồi thường thiệt hại theoquy định tại Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện Hợp đồng thì thiệt hại sẽcòn bao gồm cảkhoản tiền chênh lệch giữagiá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất ngaytại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc những thiệt hại khác, nếu có. Để xác định đúng những thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành thực hiện định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất.
Do đó, khi Hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu, bên bị thiệt hại sẽcó quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh để bảo vệ cácquyền và lợi ích hợp pháp của mình.
– Trường hợp bên có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu phải bồi thường người thứ ba bị thiệt hại.

2. Một số trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được xác định là vô hiệu:

2.1. Hợp đồng bị vô hiệu do không có đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

–Điều kiện đểchuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2013 nêu rõ tại khoản 1 Điều 188 quy định về nguyên tắc nếu bên chuyển nhượng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng mà không đáp ứng đầyđủ các điều kiện sau thì sẽ không được phép làm thủ tục chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu, cụ thể:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng);

– Đất không được có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất phải không bị kê biên để bảo đảm việcthi hành án;

– Đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất;

– Người nhận chuyển nhượng không thuộc một trong các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Những trường hợp pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không tuân theo thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do những đối tượng này khi giao kết sẽ đương nhiên là không có hiệu lực, bao gồm:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam đangđịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được pháp luật Việt Nam cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Tổ chức kinh tế khi mànhận chuyển nhượng loạiđất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cáchộ gia đình, cá nhân, tuy nhiên được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo đúngquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt;

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽkhông được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa;

+ Hộ gia đình, cá nhân khi không sinh sống ở trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì sẽkhông được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp ởtrong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, ởphân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.

2.2. Hợp đồng bị vô hiệu do không tuân thủ về hình thức:

Tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật nước ta thừa nhận khi được cáccơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Từ quy định này thìcó thể hiểu nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng, chứng thực thì sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, các bên cũng cần phải lưu ý rằng trongBộ luật dân sư2015 cũng đã quy định một trường hợp ngoại lệ đối với hình thức của giao dịch đólà điều kiện có hiệu lực được quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015, cụ thể là giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng bịvi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc làcác bên đã thực hiện ít nhất làhai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nguyên tắc pháp luật quy định làphải thực hiện việc công chứng, chứng thực tại những tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu nhưmột trong các bên đã thực hiện ít nhất làhai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng đó thì lúc này khi xảy ra tranh chấp Toà án vẫn sẽcông nhận hiệu lực của hợp đồng nếu các bên có yêu cầu công nhận.

2.3. Hợp đồng vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực trong giao dịch dân sự:

Ngoài các điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định trong Luật Đất đai như đã nói ở trên, thì các bên cũng cần lưu ý các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực tại Điều 117 BLDS 2015 như sau:

– Chủ thể khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm giao kết phải có năng lực pháp luật;

– Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện, không bị đe dọa, cưỡng ép, ép buộc;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2.4. Hợp đồng bị vô hiệu do giả tạo:

Căn cứ tại Điều 124 BLDS 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo chínhlà hợp đồng mà được các bên trong hợp đồng xác lập một cách giả tạo với mục đích làđể che giấu một loạigiao dịch dân sự khác. Lúc này giao dịch dân sự mà bị che giấu sẽ có hiệu lực và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo này bị vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch đó cũng bị vô hiệu.

Chẳng hạn như hai bên xác lập lênmột hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên việc xác lập hợp đồng này được hình thành nhằm vì mục đích là để trốn tránh việc trả nợ do một trong các bên giao dịch đang thiếu nợ đối với mộttổ chức tín dụng X mà chỉ có duy nhất tài sản đólà quyền sử dụng đất. Vì vậy, hợp đồng này sẽ bị vô hiệu do giả tạo nhằm đểtrốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

-Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn

*Để thuận tiện cho quý khách khi muốn gặp trao đổi trực tiếp với luật sư, quý khách vui lòng liên hệ trước khi đến văn phòng.

Trân trọng cảm ơn!